Nouveaux règlements sur la gestion des copropriétés au Québec : ce que les propriétaires de condos doivent savoir

Photo par Breno Assis sur Unsplash

Le gouvernement du Québec a récemment annoncé l'entrée en vigueur, dès le 14 août prochain, d'un règlement majeur qui vient encadrer la gestion des immeubles en copropriété divise (condominiums). Ce règlement, attendu de longue date par le milieu, vise à mieux protéger les copropriétaires, renforcer la gouvernance des syndicats et assurer la pérennité des copropriétés. Pour comprendre concrètement les changements à prévoir, voici un tour d'horizon complet des nouveautés et de leur impact.

Pourquoi ce nouveau règlement sur les copropriétés ?

Avant cette nouvelle réglementation, l'encadrement législatif autour des copropriétés était jugé défaillant. Ce règlement découle du projet de loi 16, fruit d'un long processus de consultations avec de nombreux partenaires du secteur. L'objectif est multiple :

• Renforcer la sécurité financière des copropriétaires.
• Améliorer la gouvernance des syndicats de copropriétaires.
• Assurer la durabilité et la bonne gestion des immeubles en copropriété.
• Protéger les acheteurs lors de l'acquisition d'un condo.

Les obligations des syndicats et des copropriétaires à partir du 14 août

Concrètement, dès l'entrée en vigueur du règlement, les syndicats de copropriétaires auront plusieurs obligations clés :

• Faire établir un carnet d'entretien par un professionnel habilité.
• Obtenir une étude du fonds de prévoyance réalisée par un expert.
• Fournir une attestation sur l'état de la copropriété à tout copropriétaire souhaitant vendre son unité.

Le carnet d'entretien : un outil essentiel

Le carnet d'entretien est un document détaillé qui présente l'état actuel de l'immeuble ainsi que les travaux effectués et ceux à prévoir. Il doit être réalisé par des professionnels habilités, notamment :

• Ingénieurs du Québec
• Évaluateurs agréés du Québec
• Architectes du Québec
• Technologues professionnels du Québec

Son contenu minimal comprend :

• Un inventaire détaillé des parties communes, avec description des matériaux, appareils et équipements.
• Un inventaire des parties privatives dont le syndicat est responsable de l'entretien.
• Une évaluation de l'état des composants de l'immeuble, incluant la durée de vie restante estimée sur au moins 25 ans.

Ce carnet permet d'avoir un état des lieux clair et précis pour mieux planifier les travaux futurs et éviter les mauvaises surprises.

L'étude du fonds de prévoyance : anticiper les coûts majeurs

Cette étude, désormais obligatoire à compter du 14 août, estime les coûts des réparations majeures et du remplacement des parties communes de l'immeuble. Elle doit être réalisée par des professionnels qualifiés, notamment des ingénieurs, évaluateurs, architectes, technologues, mais également des comptables professionnels, une nouveauté importante.

Cette analyse permet de déterminer le montant optimal à constituer dans le fonds de prévoyance, afin de couvrir les travaux futurs sans avoir à recourir à des cotisations spéciales imprévues. Si le fonds est jugé insuffisant, les copropriétaires devront ajuster leurs contributions sur une période pouvant aller jusqu'à dix ans.

Attestation pour les acheteurs : plus de transparence

Une autre nouveauté importante est l'obligation pour le syndicat de fournir une attestation à tout copropriétaire vendant son condo. Cette attestation contient des informations essentielles pour permettre à l'acheteur de prendre une décision éclairée, notamment :

• La santé financière et physique de l'immeuble.
• Les montants disponibles au fonds de prévoyance et aux charges communes.
• Les liquidités du syndicat et les montants au fonds d'assurance.
• Les polices d'assurance détenues par le syndicat.
• Le budget prévisionnel de l'année en cours.
• Les surplus et déficits annuels des trois dernières années.

Cette mesure vise à sécuriser l'achat de condos en fournissant des données fiables et transparentes sur l'état réel de la copropriété.

Protection des acomptes pour les condos neufs

Pour les acheteurs de condos neufs, le règlement introduit une nouvelle protection des acomptes. Ceux-ci peuvent désormais être déposés dans un compte en fidéicommis détenu par des professionnels reconnus, tels que :

• Le Barreau du Québec
• La Chambre des notaires
• L'Ordre des administrateurs agréés
• L'Ordre des comptables professionnels

Cette mesure garantit que les acomptes sont sécurisés jusqu'à la livraison du bien.

Quels impacts financiers pour les copropriétaires actuels ?

Il est important de noter que ces nouvelles obligations engendreront des coûts, notamment pour la réalisation du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance. Ces frais varient selon la taille de la copropriété, allant généralement de 4 000 à 5 000 $ pour les plus petits immeubles, et pouvant être plus élevés pour les plus grands.

Cependant, ces investissements sont essentiels pour protéger l'investissement des copropriétaires sur le long terme. Ils permettent d'éviter des situations problématiques où des travaux majeurs non anticipés entraînent des charges exceptionnelles importantes, souvent source de conflits.

Une période de transition

Les syndicats disposent d'un délai de trois ans à compter du 14 août pour se conformer aux nouvelles exigences relatives au carnet d'entretien et à l'étude du fonds de prévoyance. Pour le fonds de prévoyance lui-même, les ajustements des contributions se feront sur une période pouvant aller jusqu'à dix ans, ce qui laisse le temps aux copropriétaires de s'adapter financièrement.

Conclusion : un pas vers une meilleure gestion des copropriétés

Ce nouveau règlement marque une étape importante dans la gestion des copropriétés au Québec. En renforçant la transparence, la planification financière et la gouvernance, il vise à protéger les copropriétaires et à assurer la durabilité des immeubles. Même si des frais supplémentaires sont à prévoir, ils s'inscrivent dans une démarche de prévention qui limitera les imprévus coûteux et les conflits entre copropriétaires.

Pour les propriétaires actuels et futurs, il est donc essentiel de bien comprendre ces changements, de se préparer aux nouvelles obligations et de participer activement à la bonne gestion de leur copropriété. Après tout, mieux vaut anticiper aujourd'hui que subir demain.

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